การยื่นกู้บ้านให้ผ่านในปีนี้: คู่มือเต็มฉบับจากประสบการณ์จริงของที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ
สำหรับลิน การกู้บ้านไม่ใช่แค่การยื่นเอกสารหรือมีเงินเดือนถึงเกณฑ์เท่านั้น แต่คือการวางแผนทางการเงินทั้งระบบ และการเข้าใจว่าธนาคารคิดอย่างไรกับคำว่า “ความสามารถในการผ่อนบ้านระยะยาว 20–30 ปี” ลินทำงานอยู่กับเคสยื่นกู้บ้านของลูกค้าหลายร้อยคนต่อปี จึงเห็นชัดมากว่า คนที่กู้ผ่านไม่ใช่คนที่รวยที่สุด แต่คือคนที่ “เตรียมตัวตรงจุดที่สุด”
ปีนี้ธนาคารไม่ได้เปลี่ยนเกณฑ์แบบเป็นลายลักษณ์อักษร แต่เข้มงวดมากขึ้นในทางปฏิบัติ เพราะเศรษฐกิจผันผวน รายได้คนไม่แน่นอน ค่าครองชีพสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ธนาคารจึงต้องตรวจละเอียดกว่าที่เคย ทุกยอดใช้จ่าย ทุกภาระหนี้ และทุกพฤติกรรมทางการเงินล้วนถูกนำมาคิด
บทความนี้ ลินตั้งใจเล่าให้เหมือนเวลานั่งคุยกับลูกค้าจริงที่อยากมีบ้านหลังแรก จะเล่าให้ครบทั้งเหตุผล ตัวเลข ตัวอย่างจริง เทคนิคเตรียมตัวล่วงหน้า และแผนฟื้นตัวหากกู้ไม่ผ่าน เพื่อให้คุณมีโอกาสกู้บ้านผ่านในปีนี้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้
เรื่องจริงของคนที่คิดว่ากู้ผ่านแน่ ๆ แต่สุดท้ายไม่ผ่าน
ลินขอเริ่มด้วยเคสของคุณตาล ผู้หญิงวัย 32 ทำงานบริษัทใหญ่ เงินเดือน 42,000 บาท ไม่มีหนี้รถ มีบัตรเครดิตใบเดียว ใช้จ่ายเป็นระบบ และเก็บเงินดาวน์บ้านมาพร้อมทุกอย่าง ถ้าดูเผิน ๆ คุณตาลคือคนที่ “น่าจะผ่านแบบไม่ต้องลุ้น”
ตอนที่คุยกันครั้งแรก เธอบอกลินว่า
“ลินคะ หนูมั่นใจเกิน 90% เลยว่ากู้ผ่านแน่ ๆ เพราะไม่เคยค้างหนี้ ไม่เคยมีประวัติเสีย”
แต่วันที่ธนาคารโทรมาแจ้งผล คำตอบคือ “ไม่อนุมัติ” เหตุผลที่ได้รับคือ รายได้ไม่เสถียรในช่วง 6 เดือนหลัง และรายได้จริงลดลงต่อเนื่อง 3 เดือนติด ทั้งที่เงินเดือนยังเท่าเดิมไม่เคยลด
สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ช่วงนั้นบริษัทลดโอที รายได้ส่วนโอทีที่เคยได้ทุกเดือนหายไป ธนาคารจึงตีว่ารายได้ “ไม่เสถียรและลดลง” ผลคือความสามารถในการผ่อนลดลง และทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์การกู้ในที่สุด
เคสนี้ทำให้ลินย้ำกับลูกค้าทุกคนเสมอว่า การยื่นกู้บ้านในปีนี้ ไม่ใช่เรื่อง “เดาเอาว่าน่าจะผ่าน” แต่ต้องเตรียมตัวจากข้อมูลจริง และเข้าใจมุมมองของธนาคารให้ชัดเจน
ทำไมการกู้บ้านถึงไม่ง่ายเหมือนเดิมอีกต่อไป?
1. รายได้ไม่เสถียรเหมือนเดิม
ปัจจุบัน รายได้ของหลายอาชีพขึ้นลงตามยอดขาย คอมมิชชั่น โอที หรือโปรเจกต์ ทำให้ธนาคารกังวลว่า ถ้าวันหนึ่งรายได้ลดลง คุณจะยังผ่อนบ้านไหวหรือไม่ ธนาคารจึงให้ความสำคัญกับ “ความสม่ำเสมอของรายได้” มากกว่าตัวเลขรายได้สูงสุดที่เคยได้รับ
2. ค่าครองชีพสูงขึ้น แต่เงินเดือนเท่าเดิม
ค่าไฟ ค่าน้ำมัน ค่าอาหาร ค่าเดินทาง สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารรู้ดีว่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายพื้นฐานแล้ว เงินเหลือจริงของผู้กู้ลดลง ดังนั้น การมีเงินเดือนสูงอย่างเดียวจึงไม่พอ ต้องมี “เงินเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายและภาระหนี้” มากพอด้วย
3. หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ในระดับสูง
หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้ประเทศ ธนาคารจึงจำเป็นต้องระมัดระวังในการปล่อยกู้ เพื่อไม่ให้ลูกค้ากลายเป็นหนี้เสียในอนาคต นั่นคือเหตุผลที่ทำให้ธนาคารตรวจสอบประวัติการใช้เงินย้อนหลังละเอียดมากขึ้น
DTI: ด่านแรกที่ทำให้คนกู้บ้านไม่ผ่านมากที่สุด
ตัวเลขสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาเป็นอันดับแรกคือ DTI – Debt to Income Ratio หรือ “อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้” ซึ่งบอกว่าคุณมีภาระหนี้รวมแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือน
- เกณฑ์สูงสุดที่ธนาคารใช้: ภาระหนี้รวมไม่เกิน 60% ของรายได้
- เกณฑ์ที่ลินแนะนำเพื่อผ่อนสบาย: ไม่เกิน 30–40% ของรายได้
ตัวอย่างการคำนวณ DTI แบบง่ายที่สุด
สมมติรายได้ต่อเดือน 40,000 บาท
- ธนาคารให้มีภาระหนี้รวม (หนี้เดิม + ผ่อนบ้านใหม่) ได้ไม่เกิน 60% = 24,000 บาท
- ถ้าคุณมีหนี้เดิม เช่น ผ่อนรถ 12,000 บาท, ภาระบัตรเครดิตที่ธนาคารคิด 5,000 บาท, สินเชื่ออื่น 2,000 บาท รวมเป็น 19,000 บาท
- เท่ากับคุณเหลือพื้นที่สำหรับผ่อนบ้านได้แค่ 5,000 บาท ซึ่งมักจะไม่พอสำหรับบ้านราคาที่อยากซื้อ
สิ่งที่หลายคนไม่รู้: วงเงินก็ถูกคิดเป็นภาระหนี้
ธนาคารไม่ได้ดูแค่ “หนี้ที่ใช้จริง” แต่ดู “วงเงินสูงสุดที่คุณใช้ได้” ด้วย เช่น วงเงินบัตรเครดิต วงเงินบัตรกดเงินสด หรือวงเงิน OD ถึงแม้คุณจะไม่ได้ใช้เลย ธนาคารก็จะประมาณภาระหนี้ไว้ส่วนหนึ่ง เช่น 5–10% ของวงเงินเหล่านั้น
ยกตัวอย่าง ลูกค้ารายหนึ่งมีรายได้ 45,000 บาท ไม่มีหนี้ผ่อนรถ แต่มีบัตรเครดิต 2 ใบ วงเงินรวม 200,000 บาท ใช้จริงเพียงนิดเดียว ธนาคารกลับคิดภาระประมาณ 20,000 บาททันที ทำให้ DTI สูงจนกู้ไม่ผ่าน
หลังจากลินช่วยวางแผนให้ปิดบัตรที่ไม่ได้ใช้และลดวงเงินลง ผลคือ DTI ลดลง และธนาคารอนุมัติสินเชื่อภายในเวลาไม่ถึงสองเดือน
เงินเดือนเท่าไหร่ถึงกู้บ้านได้? สูตรที่ใช้ได้จริงทุกปี
เพื่อให้เห็นภาพง่าย ลินใช้สูตรประเมินกำลังซื้อเบื้องต้นให้ลูกค้าทุกคนเหมือนกัน คือ
ราคาบ้านที่เหมาะสม ≈ รายได้ต่อเดือน x 40–50 เท่า
| รายได้ต่อเดือน | ช่วงราคาบ้านที่เหมาะสม |
|---|---|
| 25,000 บาท | ประมาณ 1.0–1.25 ล้านบาท |
| 35,000 บาท | ประมาณ 1.5–1.8 ล้านบาท |
| 50,000 บาท | ประมาณ 2.0–2.5 ล้านบาท |
| 80,000 บาท | ประมาณ 3.5–4.0 ล้านบาท |
ตัวเลขนี้ไม่ได้เคร่งตายตัว แต่เป็นกรอบที่ทำให้เห็นว่า ถ้าซื้อบ้านเกินกว่านี้มาก ๆ ภาระผ่อนในแต่ละเดือนอาจกดดันจนเกินไป และทำให้คุณไม่มีเงินเหลือไปใช้จ่ายหรือเก็บเงินสำรองเลย
12 พฤติกรรมทางการเงินที่ธนาคารใช้ประเมินคุณ (และหลายข้อคนไม่รู้เลยว่ามีผล)
พฤติกรรมที่เสี่ยงต่อการถูกปฏิเสธสินเชื่อ
- จ่ายหนี้ล่าช้าเป็นประจำ แม้จะล่าช้าแค่ 1–2 วัน
ระบบของธนาคารบันทึกทุกครั้งที่คุณจ่ายช้า ซึ่งสะท้อนวินัยทางการเงิน ถ้าจ่ายเลทบ่อย โอกาสผ่านจะลดลงทันที - ค้างชำระจนข้ามรอบบิล
การค้างชำระ (ไม่จ่ายทั้งเดือน) เป็นสัญญาณเตือนชัดเจนว่ามีปัญหาทางการเงิน ธนาคารส่วนใหญ่ไม่อนุมัติเมื่อเห็นพฤติกรรมแบบนี้ - เคยปรับโครงสร้างหนี้
การขอลดค่างวดหรือยืดเวลาผ่อน ทำให้ธนาคารมองว่าคุณ “ผ่อนไม่ไหวแล้ว” จึงไม่อยากปล่อยหนี้ก้อนใหม่เพิ่ม - เข้าร่วมโครงการพักชำระหนี้หรือช่วยเหลือลูกหนี้
เช่น ช่วงโควิดหรือวิกฤตอื่น ๆ หลังออกจากโครงการมักต้องรออย่างน้อย 12 เดือนจึงค่อยยื่นกู้ใหม่ได้ - ยื่นกู้พร้อมกันหลายธนาคารมากเกินไป
การยื่นกู้บ้านหลังเดียวเกิน 3 ธนาคาร ทำให้ธนาคารสงสัยว่าคุณมีปัญหาบางอย่างที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน - ค้ำประกันหนี้ให้ผู้อื่น
ถ้าคนที่คุณค้ำให้ผ่อนหนี้ไม่ไหว ภาระจะถูกนับเป็นของคุณทันที และทำให้กู้บ้านยากขึ้นมาก - จ่ายบัตรเครดิตขั้นต่ำเป็นประจำ
การจ่ายขั้นต่ำต่อเนื่องสะท้อนว่าคุณมีปัญหาในการจัดการกระแสเงินสด และมีความเสี่ยงเป็นหนี้เสียในอนาคต
พฤติกรรมที่ช่วยให้คะแนนเครดิตดีขึ้นอย่างเห็นผล
- ชำระหนี้ตรงเวลาทุกงวด
วินัยในการจ่ายหนี้ตรงเวลาเป็นสิ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญอันดับต้น ๆ ถ้าคุณรักษาตรงนี้ต่อเนื่อง 6–12 เดือน คะแนนเครดิตจะดีขึ้นมาก - ใช้วงเงินบัตรเครดิตไม่เกิน 30% ของวงเงินทั้งหมด
การใช้วงเงินไม่เต็มเพดาน ทำให้ธนาคารเห็นว่าคุณควบคุมการใช้จ่ายได้ดี และไม่ใช้เครดิตจนเกินตัว - ยื่นภาษีอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะกลุ่มฟรีแลนซ์และเจ้าของกิจการ
ภาษีคือหลักฐานสำคัญที่ช่วยยืนยันรายได้ ในหลายกรณีธนาคารให้ความสำคัญกับ “รายได้ในแบบยื่นภาษี” มากกว่าเงินเข้าในบัญชีเพียงอย่างเดียว - รักษายอดเงินคงเหลือในบัญชีให้เป็นบวกตลอด
บัญชีที่ไม่เคยติดลบ และมีเงินเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายทุกเดือน เป็นสัญญาณที่ดีมากในสายตาธนาคาร - ทยอยปิดหนี้ดอกเบี้ยสูงก่อนยื่นกู้
เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรกดเงินสด หรือบัตรเครดิตบางใบ การลดภาระหนี้เหล่านี้ช่วยให้ DTI ลดลง และเพิ่มโอกาสอนุมัติ
อาชีพไหนกู้ผ่านง่าย–กู้ผ่านยาก? และต้องเตรียมตัวต่างกันอย่างไร
กลุ่มที่กู้ผ่านง่ายกว่า
- พนักงานประจำที่มีสัญญาจ้างชัดเจน
- มีรายได้เข้าเป็นประจำทุกเดือน
- มีสลิปเงินเดือนและหลักฐานการจ่ายประกันสังคม
- ไม่มีประวัติค้างชำระหรือปรับโครงสร้างหนี้
- ภาระหนี้เดิมไม่สูง DTI รวมไม่เกิน 40%
กลุ่มที่ต้องเตรียมตัวมากเป็นพิเศษ
- ฟรีแลนซ์และผู้ทำงานอิสระ
- เจ้าของกิจการที่รายได้ขึ้นลงตามฤดูกาล
- อินฟลูเอนเซอร์ ครีเอเตอร์ หรืออาชีพรายได้ไม่แน่นอน
ธนาคารมักจะดูรายได้ย้อนหลัง 12–36 เดือน ถ้ารายได้เหวี่ยงมาก เดือนหนึ่งสูงอีกเดือนต่ำมาก ธนาคารจะมองว่ามีความเสี่ยง และอาจใช้เกณฑ์ที่เข้มงวดกว่าในการอนุมัติสินเชื่อ
เงินเหลือในบัญชี: ปัจจัยสำคัญที่บอกว่าคุณ “อยู่รอด” หลังซื้อบ้าน
ธนาคารไม่ได้สนใจแค่ยอดผ่อนบ้านว่าคุณจ่ายไหวหรือไม่ แต่สนใจว่า หลังจากจ่ายทุกอย่างแล้ว คุณยังเหลือเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวันเท่าไหร่ และมีเงินสำรองเพียงพอหรือไม่หากเกิดเหตุฉุกเฉิน
โดยทั่วไป ลินเห็นเกณฑ์ประมาณว่า หลังหักภาระหนี้ทั้งหมดแล้ว ผู้กู้ควรมีเงินเหลือต่อเดือนอย่างน้อย 10,000 บาทขึ้นไป เพื่อให้ครอบคลุมค่าครองชีพพื้นฐานและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
เวลาเช็ก Statement ธนาคารจะดูว่า:
- เงินเดือนเข้าเป็นระบบหรือไม่
- มีเงินคงเหลือทุกเดือนหรือเปล่า
- มีการถอนเงินสดจำนวนมากบ่อยครั้งหรือไม่
- มีค่าใช้จ่ายแปลก ๆ หรือยอดสูงผิดปกติบ่อยครั้งหรือไม่
- บัญชีเคยติดลบหรือไม่
เงินสำรองฉุกเฉิน: กันไว้ดีกว่าแก้ และธนาคารก็ให้ความสำคัญ
บ้านไม่ใช่แค่ค่าผ่อนต่อเดือน แต่มีค่าใช้จ่ายแฝงอีกจำนวนมาก เช่น ค่าตกแต่ง ค่าม่าน ค่าส่วนกลาง ค่าโอน ภาษี ค่าซ่อมแซมต่าง ๆ หากไม่มีเงินสำรองเลย การซื้อบ้านอาจทำให้การเงินตึงเครียดกว่าที่คิด
เกณฑ์ที่ลินใช้แนะนำลูกค้าคือ:
- พนักงานประจำ ควรมีเงินสำรองประมาณ 6 เดือนของค่าใช้จ่ายรวม
- ฟรีแลนซ์และเจ้าของกิจการ ควรมีเงินสำรองประมาณ 12 เดือน เพราะรายได้ผันผวนมากกว่า
