ตอบทุกประเด็นข้อสงสัยในการขอสินเชื่อบ้าน – การเตรียมตัวและทำยังไงให้กู้ผ่าน

คำถาม–คำตอบเกี่ยวกับการยื่นกู้บ้าน (FAQ) ปีนี้

1) ต้องมีเงินเดือนขั้นต่ำเท่าไหร่ถึงจะยื่นกู้บ้านได้?

โดยทั่วไปเงินเดือนเริ่มต้นประมาณ 15,000–20,000 บาทก็ยื่นได้ แต่จะได้วงเงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับ DTI ภาระหนี้เดิม และความสม่ำเสมอของรายได้ ในทางปฏิบัติ หากเงินเดือน 25,000 บาทขึ้นไปจะมีโอกาสกู้ผ่านสูงกว่า และได้วงเงินที่เพียงพอสำหรับบ้านราคาเริ่มต้น 1–1.2 ล้านค่ะ

2) DTI คืออะไร และธนาคารใช้เกณฑ์เท่าไหร่?

DTI คืออัตราส่วนภาระหนี้รวมต่อรายได้ต่อเดือน ธนาคารส่วนใหญ่ใช้เกณฑ์ ≤ 60% แต่เพื่อให้ผ่อนสบาย ลินแนะนำให้คุม DTI ให้อยู่ที่ 30–40% จะดีที่สุด และช่วยให้ธนาคารมั่นใจมากขึ้นด้วยค่ะ

3) ถ้าเคยมีประวัติติดบูโร กี่เดือนถึงยื่นกู้ได้?

โดยเฉลี่ยควรรอ 12–24 เดือนหลังจากปิดบัญชี และต้องไม่มีประวัติค้างชำระใหม่ในช่วงที่รอ ธนาคารให้ความสำคัญกับ “วินัยทางการเงินล่าสุด” มากที่สุดค่ะ

4) ฟรีแลนซ์กู้บ้านได้ไหม?

ได้ค่ะ แต่ต้องมีหลักฐานรายได้ที่ชัดเจน เช่น สเตทเมนต์ 12 เดือน และเอกสารยื่นภาษี (ภ.ง.ด.90/91) อย่างสม่ำเสมอ 2–3 ปี ธนาคารจะดู “รายได้เฉลี่ยทั้งปี” มากกว่ารายได้สูงสุดในบางเดือน

5) อาชีพไหนกู้บ้านง่ายที่สุด?

พนักงานประจำ รายได้คงที่ มีสลิปเงินเดือน และจ่ายประกันสังคมต่อเนื่อง จะกู้ง่ายที่สุด เพราะธนาคารเห็นรูปแบบรายรับชัดเจน และคาดการณ์ความเสี่ยงได้ง่ายค่ะ

6) อาชีพไหนกู้บ้านยากที่สุด?

กลุ่มรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น ฟรีแลนซ์ คอมมิชชั่น ครีเอเตอร์ เจ้าของกิจการเล็ก ๆ ที่รายได้เหวี่ยงมาก ต้องเตรียมเอกสารให้ครบและรักษา Statement ให้สวยอย่างน้อย 12 เดือน

7) ถ้าภาระหนี้เยอะมาก ต้องทำอย่างไรถึงจะกู้ผ่าน?

ลำดับแรกคือ ลดภาระหนี้ที่ “ดอกเบี้ยสูง” หรือ “วงเงินสูงแต่ไม่ใช้” เช่น บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด วงเงิน OD เพื่อลด DTI ถ้าลดได้ 20–30% โอกาสกู้ผ่านจะสูงขึ้นทันทีค่ะ

8) วงเงินบัตรเครดิตมีผลต่อการกู้บ้านไหม?

มีผลมากค่ะ แม้คุณจะไม่ใช้บัตรเลย ธนาคารจะคิดภาระตาม “วงเงินสูงสุด” เช่น วงเงิน 200,000 บาท ธนาคารคิดภาระประมาณ 5–10% = 10,000–20,000 บาท ทำให้ DTI พุ่งและกู้ไม่ผ่านได้ง่ายมาก

9) ต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่ก่อนซื้อบ้าน?

ขั้นต่ำควรมีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า 6–10% ของราคาบ้าน เช่น เงินดาวน์ ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมโอน และต้องมีเงินสำรองฉุกเฉินเพิ่มเติมอีก 3–6 เดือนของค่าใช้จ่ายทั้งหมดค่ะ

10) ธนาคารดู Statement ย้อนหลังนานแค่ไหน?

ส่วนใหญ่ดูย้อนหลัง 6 เดือนขึ้นไป แต่สำหรับอาชีพอิสระหรือรายได้ไม่แน่นอนจะดูย้อนหลังถึง 12–24 เดือน เพื่อตรวจสอบรูปแบบรายได้และพฤติกรรมการใช้เงินค่ะ

11) การถอนเงินสดบ่อย ๆ มีผลกับการกู้บ้านไหม?

มีผลค่ะ ธนาคารจะมองว่าไม่มีความโปร่งใสในรายได้–รายจ่าย และอาจตีความว่าเป็น “ภาระที่ซ่อนไว้” ควรใช้บัญชีเดียวให้เป็นระเบียบ และลดการถอนเงินจำนวนมาก

12) คนมีหนี้บัตรเครดิตเยอะ ๆ ต้องทำอย่างไรถึงจะกู้บ้านได้?

ลินแนะนำให้ “ปิดยอดบางใบ + ลดวงเงิน + คุมการใช้งานไม่เกิน 30% ของวงเงิน” ทำต่อเนื่อง 2–3 เดือน จะช่วยให้ DTI ลดลง และธนาคารมองความเสี่ยงดีขึ้นค่ะ

13) ต้องทำงานกี่เดือนถึงจะกู้บ้านได้?

พนักงานประจำควรมีอายุงานอย่างน้อย 6 เดือน–1 ปี หากเพิ่งเปลี่ยนงาน ธนาคารอาจขอดูเหตุผลการเปลี่ยนงาน ถ้าอยู่ในอาชีพเดียวกันและเงินเดือนเพิ่ม โอกาสผ่านยังสูงค่ะ

14) ผ่อนรถอยู่ กู้บ้านได้ไหม?

ได้ค่ะ แต่ภาระผ่อนรถจะถูกนับเข้า DTI หากผ่อนรถเกิน 10–15% ของรายได้ จะทำให้วงเงินกู้บ้านลดลงอย่างมากค่ะ

15) ซื้อบ้านมือสองกู้ยากกว่าบ้านใหม่ไหม?

ไม่ยากค่ะ แต่ธนาคารจะดูราคาประเมินทรัพย์อย่างละเอียด หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อจริง ผู้กู้ต้องมีเงินสำรองมาจ่ายส่วนต่างด้วยค่ะ

16) ใช้รายได้คู่ ช่วยให้กู้ผ่านง่ายขึ้นจริงไหม?

จริงค่ะ การใช้รายได้คู่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อ และทำให้ DTI ดีขึ้น แต่ต้องเป็นคู่สมรสหรือคู่ที่มีสถานะชัดเจนและมีความรับผิดชอบร่วมกันค่ะ

17) ผู้ประกอบการ/เจ้าของกิจการต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารสำคัญคือ ภาษีเงินได้ (ภ.ง.ด.50), งบการเงิน, รายงานเดินบัญชี 12–24 เดือน และหลักฐานยืนยันว่าธุรกิจมีรายได้ต่อเนื่อง ธนาคารจะดูความมั่นคงในระยะยาวค่ะ

18) ถ้ากู้ไม่ผ่าน ทำอะไรได้บ้าง?

ลินจะแนะนำให้เริ่มจาก ลดภาระหนี้ + ปิดบัตรไม่จำเป็น + ทำ Statement ใหม่ให้สวย + รักษาวินัยชำระหนี้ 3–6 เดือน จากนั้นยื่นใหม่ โอกาสผ่านสูงขึ้นกว่าเดิมมากค่ะ

19) ต้องมีคนค้ำประกันไหม?

ส่วนใหญ่ไม่ต้องค่ะ ยกเว้นรายได้ไม่พอหรืออายุผู้กู้ใกล้เกษียณ การมีผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำช่วยเพิ่มความมั่นใจให้ธนาคารได้

20) เงินเดือนสูงแต่กู้ไม่ผ่าน เกิดจากอะไร?

สาเหตุหลักมักมาจาก DTI เกิน วินัยทางการเงินไม่ดี Statement สะท้อนเงินเหลือน้อย รายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือมีวงเงินบัตรเครดิตสูงเกินไป การมีเงินเดือนสูงไม่ได้แปลว่าจะกู้ผ่านเสมอไปค่ะ