คำถามอย่างหนึ่งที่ นายหน้ามืออาชีพ ที่ขายบ้านมือสองให้กับลูกค้า มักจะได้ยินคือ บ้านหลังนี้ จะกู้ได้เต็ม 100% ไหม หรือ บ้านหลังนี้ ราคาประเมิน เท่าไหร่ ลึกๆ แล้ว จุดประสงค์ที่ผู้ซื้อถามคือ ความกังวลว่า ตัวเอง จะสามารถกู้ซื้อบ้านหลังนี้ได้โดยที่ไม่ต้องเตรียมหาส่วนต่างมาจ่าย หรือ มีเงินเหลือ พอจะนำมาเป็นงบซ่อมแซม ต่อเติมบ้าน หรือไม่
ส่วนใหญ่ ลินไม่เคย การันตี กับลูกค้าว่า คุณกู้ได้เกินแน่นอน (แต่ที่ผ่านมา ลูกค้าหลายรายก็กู้ได้เกินราคาบ้านนะคะ) จากประสบการณ์การทำงาน ขายบ้านมือสอง ให้กับลูกค้ามา ลินอยากจะให้ แง่คิดว่า การที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ผู้กู้ได้ โดยหลักๆ แล้ว ธนาคารจะพิจารณา จาก 2 ปัจจัยค่ะ
1. ตัวผู้กู้เอง (โปรไฟล์ผู้กู้)
ธนาคารจะดู รายได้ หนี้สิน ความสามารถในการจ่ายหนี้ ประวัติทางการเงินของผู้กู้ค่ะ หลักฐานทางการเงิน เครดิตบูโร จึงเป็นเรื่องสำคัญค่ะ อกเขาอกเรานะคะ คิดง่ายๆ ถ้ามีคนมาขอยืมเงินจากเรา ก้อนใหญ่ ยืมระยะยาวซะด้วย เป็นใคร ใครก็ต้องเช็คดูประวัตินะคะ
บางคนบอกว่า ตัวเองเคยมีประวัติ (ชำระหนี้ล่าช้า) แต่ทำไมซื้อรถผ่อนรถได้ อยากให้ข้อสังเกต นิดหนึ่งนะคะ รถ (สังหาริมทรัพย์) ที่เราผ่อนกับไฟแนนซ์ ผู้กรรมสิทธ์ ตามกฎหมาย คือ บริษัทไฟแนนซ์ต่างๆ นะคะ เราเป็นเพียงผู้ครอบครอง รถ เท่านั้น เพราะฉะนั้น การปล่อยสินเชื่อ รถ จึงง่ายกว่า มากค่ะ
2. ตัวบ้าน (อสังหาริมทรัพย์) ที่ซื้อ
ถ้าคุณมีโปรไฟล์ดี ราคาประเมินจากธนาคารจะเป็นสิ่งสำคัญ เวลาธนาคารมาประเมินบ้าน (จริงแล้ว บริษัทประเมินที่ธนาคารนั่นแหละค่ะ) เขาจะพิจารณาจาก ราคาที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ราคาเทียบเคียงกับ ราคาตลาด สภาพบ้าน (ใหม่/โทรม) การต่อเติม อายุบ้าน เฟอร์นิเจอร์(บ้างบางส่วน) เป็นต้น
หลายคนอ่านมาถึงบรรทัด นี้ อาจจะมองเห็นช่องทางที่จะหาวิธี ทำให้วงเงินกู้เพิ่มสูงขึ้นได้ แต่ลิน ขอบอกว่า ธนาคารมีวิธีตรวจเช็คได้ค่ะ อย่างน้อยๆ การอนุมัติวงเงินให้บ้านมือสองประมาณ 85-90 % ของราคาซื้อขาย หรือ ของความสามารถตามโปรไฟล์ของผู้กู้ ก็เป็นมาตรการที่สกัดกั้น หนทางต่างๆ ที่ บรรดา ผู้ขอกู้จะใช้เทคนิคต่างๆในการทำให้ได้วงเงินสินเชื่อสูงขึ้นอยู่แล้ว
คำแนะนำของลิน คือ ในเมื่อเราทราบแล้วว่า ปัจจัยทั้งสองมีความสำคัญ เราจึงเตรียมตัวให้พร้อมค่ะ
1. เตรียมตัวเองให้พร้อม ก่อนเริ่มยื่นกู้
1.1 สร้างวินัย ในการออมเงิน
สมมติ เราต้องการผ่อนบ้าน ราคา 2.5 ล้านบาท ประมาณว่า ค่าผ่อนตกเดือนละ 17,000 บาท
ให้เราฝึกออมเงินในจำนวนนี้ เป็นระยะเวลา อย่างน้อยๆ 12 เดือนล่วงหน้า ในบัญชี ซึ่งจะเป็นการแสดงให้ ธนาคารเห็นว่า คุณมีความสามารถในการผ่อนชำระ และ หากธนาคารไม่อนุมัติวงเงินที่คุณต้องการ คุณยังมีเงินจำนวนหนึ่งที่สามารถนำมาชำระส่วนต่างได้
1.2 สร้างหลักฐานทางการเงินให้ดี
หมั่นเดินบัญชี ธนาคารอย่างสม่ำเสมอ ควรมีเงินคงเหลือในบัญชีไว้ในแต่ละเดือน ก่อนสิ้นเดือน ไม่น้อยกว่า ยอดเงินที่คุณจะต้องผ่อนบ้าน อย่าถอนเงิน ในบัญชี หมด ก่อนสิ้นเดือน ด้วยเหตุผลเดียวกัน คือ ความมีวินัยในการใช้เงิน
1.3 บัตรเครดิต ใบไหน ถ้าไม่จำเป็น ก็พยายามอย่ามีมากเกินไป
เพราะมันจะถูกมองว่า คุณมีความสามารถในการก่อหนี้ได้สูง วงเงินที่จะได้รับอนุมัติก็จะลดลงไป
1.4 หากมีภาระผ่อนใดๆ ควรปิดให้หมดก่อนผ่อนบ้าน
เช่นเดียวกับข้อ 1.3 คือ ภาระหนี้ ที่คุณมี แม้เพียงผ่อนเดือนละไม่กี่พันบาท อาจทำให้วงเงินอนุมัติของคุณน้อยลงไปหลายแสน
1.5 เครดิตเป็นเรื่องส่วนบุคคล ถ้าไม่จำเป็น ไม่ควรให้กู้ยืมเงินแทนใคร เพราะอาจจะมีผลกระทบต่อประวัติเครดิตบูโรของคุณได้ ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาเป็นปีๆ กว่าจะเคลียร์ประวัติในส่วนนี้
1.6 ลองมองลู่ทางเพิ่มรายได้เสริม เพราะเมื่อคุณมีบ้านหนึ่งหลัง นั่นหมายความว่าคุณมีภาระไปอีก 30 ปี
1.7 เตรียมเงินส่วนต่าง กรณีที่ ธนาคารอนุมัติที่ต่ำกว่า ราคาซื้อขาย และ เตรียมเงินไว้สำหรับงบซ่อมแซม ค่ะ ไม่แนะนำให้ ไปพึ่งน้ำบ่อหน้านะคะ
1.8 กรณีที่จำเป็น อาจจะต้องหาคนกู้ร่วม
2. ปัจจัยในตัวบ้านที่จะซื้อ
2.1 เลือกบ้านและทำเลที่ต้องการจะซื้อจริงๆ ตัดสินใจให้ดีก่อนซื้อ เพราะ การซื้อบ้าน 1 หลัง คุณคงไม่คิดจะเปลี่ยนทุกปี
2.2 เลือกซื้อบ้านที่ ราคาอยู่ในเกณฑ์ราคาตลาด หรือ ต่ำกว่า ตลาด เพราะโอกาสที่ราคาประเมินธนาคารจะพอๆกับราคาบ้าน ซึ่งเมื่อหักทอนลงมาแล้ว คุณยังไม่ต้องหาส่วนต่างมากเกินไป
2.3 เลือกบ้านที่ สภาพซื้อมาแล้ว ใช้งบปรับปรุงไม่มากนัก หากคุณไม่ได้เตรียมงบในส่วนนี้ไว้ (เว้นแต่ว่า บ้านจะราคาต่ำกว่า ราคาตลาดมาก และคุณแน่ใจว่า กู้ได้เกินแน่นอน)
คำแนะนำเล็กๆน้อย เท่าที่ลินจะคิดได้ ตอนนี้ค่ะ ถ้าสนใจ บ้านมือสอง หรือ ต้องการคำแนะนำ หรือ ต้องการให้ลินทำการตลาดขายบ้านให้ สามารถติดต่อ ลินมาได้ค่ะ ที่ โทร/ไลน์ 088-644-4114
