ซื้อขายอสังหา “มอบอำนาจ” อย่างไรให้ถูกต้อง

ซื้อขายอสังหา มอบอำนาจ อย่างไรให้ถูกต้อง ?

!!!ยุคนี้ ช่วงโควิด -19 ระบาด!!! ใครๆ ก็เก็บตัวอยู่ที่บ้านกัน ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ จะไม่ออกนอกบ้านกันเลย ใช่ไหมคะ บ้านก็อยากขาย มีคนมาซื้อแล้ว ถึงเวลาต้องไปโอน จะทำยังไงดีละทีนี้??? ลิน มีทางออกและคำแนะนำให้ค่าา..

อย่างที่เราๆท่านๆ ทราบกันดีนะคะ ว่า การเดินทางเข้า พื้นที่สีแดงเข้ม หรือ ข้ามเขต ไม่ใช่เรื่องที่สนุกเลย เพราะหลังจากเดินทางกลับถึงภูมิลำเนาจะต้องกักตัว 14 วัน เสียเวลายังไม่เท่าไหร่ แต่สิ่งที่น่ากังวลหลังจากนั้น คือ ความเสี่ยงจากการติดเชื้อโควิด หรือ การที่ตัวเราอาจจะเป็นพาหะนำเชื้อโรคสู่คนในครอบครัว หรือชุมชน ต่างหากค่ะ การมอบอำนาจให้ไปทำนิติกรรมที่ สำนักงานที่ดินแทน จึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด ค่ะ

เมื่อเร็วๆนี้ ในฐานะนายหน้าขายบ้าน ลินได้รับความไว้วางใจ จากเจ้าของบ้านที่อยู่ต่างจังหวัด ให้ทำการไถ่ถอนและขายบ้านที่กรุงเทพให้ ลินแนะนำให้เจ้าของบ้าน ทำหนังสือมอบอำนาจให้ทางลินเป็นผู้ดำเนินการทำนิติกรรมให้ ซึ่งขั้นตอนการมอบอำนาจนั้น ไม่ยุ่งยากเลยค่ะ เรามาดูกันนะคะว่า มีขั้นตอนอะไรบ้าง

ขั้นตอนการมอบอำนาจ ในการซื้อขายอสังหา

1. เจ้าของ ในฐานะผู้มอบอำนาจ เดินทางไปติดต่อ สำนักงานที่ดิน สาขาใดก็ได้ที่สะดวก พร้อมนำบัตรประชาชน ข้อมูลของโฉนดและบ้าน พร้อม พยาน 1 คน เพื่อขอทำหนังสือมอบอำนาจ แบบฟอร์ม ท.ด .21 (หรือ อ.ช. 21 กรณีเป็นห้องชุด) เพื่อมอบอำนาจให้ “ลิน” เป็นผู้ดำเนินการ
1.1 “ไถ่ถอน” จากการจำนองกับ ธนาคารเดิม และ
1.2 “ขาย” ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้ (กระทำการในวาระเดียว ใช้หนังสือมอบอำนาจใบเดียวได้ค่ะ)

2. ทาง เจ้าหน้าที่ให้ เจ้าของเขียนคำร้อง (ท.ด. 9) แสดงตนตามหนังสือมอบอำนาจ พร้อมกรอกข้อความใน หนังสือมอบอำนาจ และแนบสำเนาบัตร ประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน ของเจ้าของ และ สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบ พร้อมดำเนินการรับทราบให้ทำการมอบอำนาจ

3. ทางเจ้าของส่ง ชุด เอกสารต่างๆ ด้านล่างกลับมาให้ลิน
3.1. คำร้อง (ท.ด.9)
3.2 หนังสือมอบอำนาจ
3.3. สำเนาบัตร ปช และทะเบียนบ้านของผู้มอบ
3.4.สำเนาบัตรผู้รับมอบ

4. ในวันโอน ลินนำเอกสารชุดดังกล่าว พร้อมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านได้ดำเนินการทำนิติกรรม ไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ให้ เรียบร้อย ราบรื่นค่ะ

การมอบอำนาจทำนิติกรรมต่างๆ มีข้อควรทราบเพิ่มเติมดังนี้ค่ะ

1. การมอบอำนาจ (กรณีที่ลินแจ้งข้างต้น) เป็น “แบบแสดงตนต่อเจ้าหน้าที่” ผู้มอบอำนาจจะต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อทำหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งจะมีคำขอ ท.ด. 9 แนบมาพร้อมกับหนังสือมอบอำนาจ

2. กรณีที่ ผู้มอบอำนาจ “ไม่ไปแสดงตนต่อเจ้าหน้าที่” ผู้มอบอำนาจก็จะทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบ ท.ด. 21 (หรือ อ.ช. 21) ลงลายมือชื่อต่อหน้าพยาน 1 หรือ 2 คน (กรณีหลังคือ หากผู้มอบอำนาจ ใช้การพิมพ์ลายนิ้วมือ แทนการลงลายมือชื่อ แต่ พยานต้องเซ็นชื่อจะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้นะคะ )

3. ถ้าเป็นกรณีที่สอง ในวันที่ผู้รับมอบอำนาจ ทำนิติกรรมที่ สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะขอให้ทำการติดต่อ ผู้มอบอำนาจ อาจจะผ่านทาง วิดีโอ ไลน์ ทางโทรศัพท์ หรือ ช่องทางอื่นๆ เพื่อยืนยันการมอบอำนาจและผู้มอบให้แสดงเอกสารหลักฐานพิสูจน์ตัวตน และเจ้าหน้าที่จะบันทึกภาพเก็บไว้เป็นหลักฐาน ทั้งนี้ การอนุมัติหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่นะคะ

4. กรณีผู้มอบอำนาจ อยู่ ต่างประเทศ ต้องทำการมอบอำนาจ แบบแสดงตน โดยใช้แบบฟอร์ม ท.ด. 21 (หรือ อ.ช.21) ผ่านการรับรองจาก กงสุล หรือ สถานทูตไทย ในประเทศที่ผู้มอบอำนาจอยู่

ข้อควรระวังในการมอบอำนาจ

1. ลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจ ต้องตรงกับ ลายมือชื่อที่มีอยู่ใน เอกสารสารบบ ของสำนักงานที่ดิน

2. กรณีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำนิติกรรมนั้น ๆ เกิดขึ้นในระหว่างที่มีคู่สมรส (ไม่ว่าจะโดยนิตินัย หรือ พฤตินัย) ต้องมีหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส แนบมาพร้อม สำเนาบัตรประชาชน (เซ็นรับรองสำเนา) และสำเนาใบสำคัญสมรส ด้วย

3. กรณี ใช้ ปากกา กรอก ข้อความในหนังสือมอบอำนาจ
3.1 อย่ากรอกข้อความ ด้วยต่างลายมือและใช้น้ำหมึกต่างสีกันถ้าใช้เครื่องพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน
3.2 ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไข ขีดฆ่า ให้ระบุว่า ขีดฆ่าตกเติมกี่คำ และผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่ง

4. ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น เช่น ตึก,บ้านเรือน,โรง,ให้ชัดเจน

5. ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ทำอะไร เช่น ซื้อขาย จำนอง ฯลฯ ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย

6. อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจ ก่อนกรอกข้อความครบถ้วน และถูกต้องตามความประสงค์แล้วหรืออย่าลงชื่อในกระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเป็นอันขาด

7. บางเรื่องผู้มอบอำนาจเป็นผู้รับมอบอำนาจจากทั้งสองฝ่ายคือเป็นตัวแทนทั้งฝ่ายผู้โอนและผู้รับโอนในกรณีเช่นนี้ผู้ มอบอำนาจจะต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจด้วยว่า ยินยอมให้ผู้รับมอบเป็นผู้แทนอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย (มาตรา 805 แห่ง ป.พ.พ.)

เห็นมั๊ยคะ ว่า การมอบอำนาจ ไม่ใช่เรื่องยุ่งยากเลยค่ะ การกระทำใดๆ หากกระทำด้วยความสุจริต และถูกต้องตามหลักเกณฑ์ ทุกอย่างก็จะราบรื่นค่า